سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

سرقفلی چیست؟

افراد در گفتگوها از خرید و فروش و مالکیت سرقفلی سخن می گویند . در موقع محاسبه و ارزیابی اموال اشخاص حقیقی و حقوقی ، سرقفلی به عنوان یکی از اقلام دارایی به حساب می آید. سرقفلی از عرف و عمل مردم وارد قوانین شده است به این معنا که رسم و رسوم تجار و بازرگانان و قراردادها و توافقات آنها ، وضع قوانین آنرا ضروری نمود.

سرقفلی در فرهنگ فارسی معین به “حقی که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می کند به جهت تقدم در اجاره ، شهرت ، جمع آوری مشتری و غیره” تعریف شده است . این تعریف معنا و مفهوم مردم از حق سرقفلی است که شباهت به حق دیگری به نام حق کسب و پیشه و تجارت دارد و سابقه آن به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ برمی گردد.

در تعریف سرقفلی ، نظرات مختلفی ارائه شده که هیچیک کامل و جامع نیست . در تعریفی از یکی از اساتید برجسته حقوق ، “سرقفلی” چنین بیان شده است :

 وجهی است که مالک ملک تجاری ، در آغاز علاوه بر اجاره ماهانه از مستأجر دریافت می کند تا محل را به او اجاره دهد یا مستأجری که حق انتقال به غیر را دارد و حق سرقفلی را نیز به مالک پرداخته است ، در قبال این انتقال منافع ، به مستأجر دست دوم و الی آخر دریافت می کند.

برداشت عرف و  مردم و تجار از حق سرقفلی،  متفاوت از برداشت قانونگذار است . معنا و مفهوم مردم از حق سرقفلی ، شباهت به حق دیگری به نام حق کسب و پیشه تجارت دارد . محل اختلاف مردم و تجار نیز ، در خصوص مفهوم عرفی آن است .

 

تعریف حق کسب و پیشه و تجارت :

هر یک از حقوقدانان ، حق کسب و پیشه تجارت را به شکلی تعریف کرده اند لذا کامل ترین تعریف آن را می توان چنین بیان نمود :

حقی است که بازرگان ، نسبت به محلی به واسطه تقدم در اجاره ، شهرت در کسبی، جمع آوری مشتری ، کیفیت محل کسب و … پیدا می کند.

بنابراین بر خلاف سرقفلی که مستأجر ، در ابتدای اجاره پولی را به مالکی می پردازد ، در حق کسب و پیشه و تجارت نه تنها مستأجر مبلغی را پرداخت نمی کند بلکه در زمان تخلیه ، حقی برای او نسبت به ملک تجاری ایجاد می شود که مالک مکلف به پرداخت آن تحت عنوان حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر است والا موجر یا مالک سرقفلی ، حق تخلیه ملک را ندارد زیرا در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ ، تعیین مدت در قرارداد اجاره معنی ندارد. قرارداد اجاره بر اساس قانون سال ۵۶،یک قرارداد دائمی محسوب می شود حتی اگر مدت گذاشته باشند و تخلیه ملک هم با موانعی روبروست و موجر با وجود اتمام مدت قرارداد ، حق تخلیه ملک استیجاری را ندارد مگر به عللی که در قانون تعریف شده که هر یک از آنها نیز دارای ماهیت و شرایط خاصی هستند مانند: انتقال به غیر بدون اجازه مالک ، تغییر شغل ، تعمیرات اساسی ، گرفتن شریک و …

 

تفاوت حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت :

۱-سرقفلی با توافق موجر و مستأجر و در ابتدای قرارداد اجاره ایجاد می شود که معمولا از طریق پولی است که مستأجر به موجر می پردازد اما حق کسب و پیشه و تجارت با شرط و شروط بوجود نمی آید بلکه به مرور زمان و در مدت انجام فعالیت کسبی بوسیله مستأجر کم کم بوجود می آید.

۲-امکان ازبین بردن و ساقط کردن حق کسب و پیشه و تجارت در ابتدای قرارداد اجاره و با توافق ، وجود ندارد اما سرقفلی را می توان دریافت ننمود تا حقی هم برای مستأجر ایجاد نگردد .

۳-ملاک ارزیابی و ارزش حق کسب و پیشه و تجارت ، بر اساس مدت اجاره ، میزان جذب مشتری و نوع فعالیت تجاری است اما سرقفلی ، براساس امکانات مکان تجاری ، موقعیت آن و کیفیت مصالح بکار رفته در آن است.

 

توصیه های مهم در خصوص سرقفلی و انتقال آن :

از آنجائیکه در خصوص حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت که درعرف از آن به سرقفلی نام برده می شود ، دو قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ و ۷۶ وجود دارد که شرایط تحقق هر یک با دیگری متفاوت می باشد و تاریخ انعقاد قرارداد اجاره و شرایط آن تعیین کننده استحقاق یا عدم استحقاق حق سرقفلی است و همچنین با عنایت به پیچیدگی های قانون ، سرقفلی از مباحث بسیار تخصصی می باشد که اشتباه در نحوه عملکرد و نوع استفاده از مورد اجاره ، مالک یا مستأجر را متحمل ضررهای جبران ناپذیری می کند بعنوان مثال در قرارداد اجاره ای که مشمول قانون روابط و مستأجر سال ۵۶ است ، انتقال سرقفلی به دیگری بدون اینکه چنین حقی در قرارداد به مستأجر داده شده باشد ، برای مالک ملک ایجاد حق تخلیه می کند و سرقفلی مستأجر نصف می گردد همچنین  تغییر شغل مستأجر یا تغییراتی در ملک بدون اجازه از مالک نیز منجر به حق تخلیه ملک برای مالک می گردد بدون اینکه حق سرقفلی پرداخت گردد در حالیکه انجام هر یک از امور فوق ، اگر از راه مجرای قانونی آن و بدرستی صورت گیرد ضمن انجام مقصود مستأجر ، حق سرقفلی را نیز برای او محفوظ می ماند. مالکین املاک تجاری نیز با تنظیم درست قرارداد اجاره در معرض ادعای پرداخت سرقفلی درآینده قرار نخواهند گرفت. در انتقال سرقفلی نیز بایستی شرایطی رعایت گردد تا انتقال گیرنده جدید سرقفلی درآینده در معرض دعوای تخلیه مالک و تحمل ضرر و زیان جبران ناپذیر قرار نگیرد.

 

سئوالات متداول سرقفلی :

سئوالات مختلفی در خصوص سرقفلی پیش می آید ازجمله اینکه :

 اگر در قرارداد اجاره ، صحبت از امکان یا عدم امکان انتقال سرقفلی به غیر نشده باشد و با این حال مستأجر آنرا به غیر منتقل کند چه آثاری برای طرفین قرارداد اجاره تجاری بوجود می آید؟

اگر مستأجری، ملک تجاری را در اختیار یکی از فرزندان خود بگذارد که در آنجا کار کند چه حقوقی از او زائل می شود و چه حقی برای مالک بوجود می آید؟ راه حل قانونی آن چیست که ضمن انجام مقصود، حق سرقفلی نیز محفوظ بماند؟

اگر مالک سرقفلی ، فرد دیگری را شریک خود کند چه اثری دارد؟

مستأجری که صاحب حق سرقفلی هست لیکن حق انتقال آنرا به غیر ندارد ، چگونه می تواند آنرا قانونی به غیر منتقل کند ؟

آیا با انقضاء قرارداد اجاره ، باز هم می توان سرقفلی آنرا به غیر منتقل نمود ؟

در صورتیکه مغازه نیاز به تعمیراتی داشته باشد آیا مستأجر می تواند اقدام به تعمیرات کند ؟ چگونه تعمیرات را انجام دهد که حقوق او از بین نرود و مبلغ آنرا نیز از مالک بتواند بگیرد؟

مالک ملک تحت چه شرایطی می تواند ، نسبت به تخلیه ملک تجاری خود اقدام کند و چه راههای قانونی وجود دارد ؟

چه اقداماتی باعث از بین رفتن تمام حق سرقفلی می شود و مالک می تواند ملک را تخلیه کند بدون اینکه مبلغی بابت حق سرقفلی پرداخت کند؟

تمام این سئوالات در رابطه با حق سرقفلی پیش می آید که بی توجهی ، عدم اطلاع از قوانین و مقررات ، تنظیم نادرست قراردادهای اجاره و عدم مشورت با وکیل متخصص در این زمینه می تواند خسارات جبران ناپذیری را بوجود آورد .

 


آدرس دفتر وکیل(زهرا ابراهیمی-مدیر موسسه حقوقی عدل گستران ناجی):تهران،نواب،خ بریانک غربی،نبش ک گلبن جنوبی، پ ۲ ، ط ۴ ، واحد ۱۷ .

تلفن دفتروکیل: ۰۲۱۵۵۷۳۵۸۱۸-۰۲۱۵۵۷۲۸۲۶۶

همراه وکیل: ۰۹۱۲۵۱۴۷۰۹۵