تنظیم سند رسمی

تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی

مبنای حقوقی دادخواست الزام به تنظیم رسمی

بر اساس قانون ثبت :

ثبت کلیه معاملات راجع به عین و یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند،اجباری است.

اگر این معاملات بصورت عادی تنظیم شود ،نزد دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارند.

بنابراین :

اگر معامله عادی مانند بیع،هبه و صلح در خصوص یک ملک منعقد شود،تا زمانی که این معامله بصورت رسمی ثبت نشده است،در دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارد.

حال اگر چنین قراردادی بصورت عادی تنظیم شود ، طرفی که مالکیت به وی منتقل شده است ، می تواند الزام مالک را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد .

اگر چه در برخی از قراردادهای عادی ، زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه پیش بینی می شود ؛ اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد پیش بینی نشده باشد ، با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات ، می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم کرد .

 

 

طرفین دعوا

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ، خواهان ، خریدار ملک است و خوانده در وهله اول کسی است که مالکیت ملک را به خواهان از طریق قرارداد عادی منتقل کرده است .

بعنوان مثال :

در قرارداد فروش ملک ، فروشنده اولین خوانده محسوب می شود 

اما گاهی ممکن است فروشنده،مالک رسمی ملک نباشد و در اداره ثبت،مالک رسمی،شخص دیگری باشد.

در چنین حالتی باید علاوه بر فروشنده،مالک رسمی هم بعنوان یکی از خواندگان،طرف دعوی قرار داده شود.

 

 

مرجع صالح برای رسیدگی

کلیه دعاوی راجع به ملک ، باید در دادگاه محل وقوع ملک ، طرح شود .

 

 

نحوه اجرای رأی

پس از آن که رأی الزام به تنظیم سند رسمی قطعی شد ، اجرائیه صادر می شود .

دادگاه ابتدا به محکوم علیه (مالک رسمی) ابلاغ می کند که :

ظرف ده روز برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و ملک را به نام محکوم له منتقل کند.

اگر محکوم علیه در دفترخانه حاضر نشد،نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر می شود و ملک را به نام محکوم له منتقل می کند.

 

 

نکات کلیدی مرتبط با دعوی

۱-در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی،حکم الزام به تنظیم سند رسمی در نهایت علیه مالک رسمی ملک صادر خواهد شد و او محکوم به تنظیم سند رسمی می شود.

اگر کسی که در قرارداد،متعهد به تنظیم سند رسمی شده است،شخصی غیر از مالک رسمی باشد،این شخص صرفاً بابت وجه التزام و خسارت تأخیر در انجام تعهد،محکوم خواهد شد.

۲-اگر مقدمات صدور سند ، مانند پایان کار و صورتمجلس تفکیکی در زمان تنظیم دادخواست آماده نباشد ، بهتر است علاوه بر تنظیم سند ، الزام خوانده نسبت به تهیه مقدمات فوق نیز از دادگاه خواسته شود .

۳-در صورتی که ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی ، مربوط به قبل از فروش ملک باشد ، ابتدا باید ملک از رهن خارج شود و سپس تنظیم سند صورت گیرد .

بنابراین بهتر است ضمن دادخواست ، الزام به فک رهن ملک نیز از دادگاه خواسته شود .

برخی دادگاه ها ، ارائه همزمان خواسته الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را نمی پذیرند و ابتدا نسبت به الزام به فک رهن ، رسیدگی و سپس در مورد الزام به تنظیم سند ، حکم خواهند داد .

۴-اگر فروش ملک ، توسط مالک با اجازه مرتهن صورت گرفته باشد ، برای تنظیم سند رسمی ، نیاز به فک رهن از ملک نیست . برخی از محاکم معتقدند ، اگر فروش ملک و بالتبع تنظیم سند رسمی به نام خریدار با حفظ حقوق مرتهن باشد ، نیازی به فک رهن نیست .

۵-اگر ملک ، بعد از امضای مبایعه نامه توسط مالک رسمی در رهن قرار گرفته شده باشد ، خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ، دادخواست ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را نیز تقدیم کند .

۶-اگر ملک در قید بازداشت باشد ، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی رد خواهد شد .

۷-خواهان می تواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک رسمی،درخواست دستور موقت، مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک را تقدیم کند.

صدور دستور موقت،مستلزم پرداخت مبلغی که از ۱۰ درصد ارزش ملک کمتر نخواهد بود ، بعنوان خسارت احتمالی است.

پس از صدور رأی به نفع خواهان و قطعیت آن ، خسارت احتمالی به خواهان مسترد خواهد شد.

۸-اگر در قرارداد ، موعدی برای تنظیم سند رسمی انتقال تعیین نشده باشد ، اصل بر فوری بودن انتقال سند است . در چنین حالتی بهتر است ، خواهان ابتدا از طریق اظهارنامه رسمی از مالک بخواهد که سند انتقال را به نام او تنظیم کند .

۹-در صورتی که پس از محکومیت مالک به تنظیم سند رسمی و صدور اجرائیه به هر دلیلی امکان الزام مالک به تنظیم سند رسمی وجود نداشته باشد ، خریدار می تواند قرارداد خود را فسخ کند .

۱۰-در دادخواست،علاوه بر الزام خوانده به انتقال رسمی ملک،بهتر است الزام وی به انتقال رسمی توابع ملک مانند پارکینگ و انباری نیز خواسته شود.

۱۱-اگر خواهان ، مبایعه نامه عادی که اثبات کننده معامله بین طرفین است را نداشته باشد ، می تواند ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ، دادخواست اثبات وقوع بیع را نیز مطرح کند . در چنین حالتی دادگاه ، ابتدا به دلائل و مستنداتی که اثبات کننده وجود قرارداد فروش ملک است ، رسیدگی می کند و سپس در صورت اثبات بیع ، حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال ، صادر می شود . باید توجه کرد که خواسته اثبات وقوع بیع با خواسته اثبات مالکیت ، متفاوت است .

۱۲-الزام خوانده به تنظیم سند رسمی ، فرع بر صحت قرارداد است .

بنابراین اگر خوانده و یا اشخاص ثالث در مقام دفاع،اصل صحت و اعتبار قرارداد را مورد خدشه قرار دهند و یا مدعی انحلال آن شوند،ابتدا به این ادعا رسیدگی می شود و سپس در صورت احراز صحت قرارداد ، حکم الزام به تنظیم سند رسمی صادر می شود.

۱۳-دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال،صرفاً نسبت به املاک ثبت شده مسموع است.

نسبت به املاک ثبت نشده باید دادخواست اثبات مالکیت،طرح شود .

۱۴-محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی ، مستلزم پرداخت ثمن از سوی خریدار نیست.

دادگاه نمی تواند ضمن رأی الزام به تنظیم سند،خواهان را ملزم به پرداخت ثمن کند .

مگر اینکه در قرارداد به صراحت،تنظیم سند رسمی و پرداخت ثمن بعنوان تعهد متقابل،مورد توافق قرار گرفته باشد.

۱۵-گواهی دفترخانه اسناد رسمی ، مبنی بر عدم حضور مالک و یا فروشنده در موعد تنظیم سند رسمی در دفترخانه ، صرفاً بیانگر تخلف فروشنده از تعهد قرارداد است. خریدار بر اساس این گواهی می تواند ، تخلف فروشنده و آمادگی خود برای پرداخت ثمن را به اثبات برساند . از این رو حتی اگر گواهی عدم حضور از دفترخانه اخذ نشود ، خریدار می تواند ، الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد .

۱۶-اگر چه اخذ مفاصا حساب مالیاتی موضوع ماده ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم برای کلیه املاک و اخذ مفاصا حساب تأمین اجتماعی ، موضوع ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی برای املاک ، مشمول قانون مذکور ، جزء پیش نیازهای الزامی انتقال رسمی مالکیت است ، ولی اکثر محاکم معتقدند که نیاز به طرح این خواسته ها در دادخواست نیست و پس از صدور اجرائیه ، طبق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی ، می توان الزام محکوم علیه را به اخذ مفاصا حساب مالیاتی و تأمین اجتماعی از دادگاه مطالبه کرد . البته اگر ملک به غیر از مالیات نقل و انتقال ، بدهی دیگری به اداره مالیات داشته باشد ، مانند مالیات شغلی یا مالیات مستغلات ، نمی توان به استناد اجرائیه صادر شده ، الزام محکوم علیه به پرداخت مالیاتهای فوق را مطالبه کرد و باید دادخواست جداگانه تقدیم کرد . بنابراین بهتر است در زمان تقدیم دادخواست ، درخواست الزام خوانده به صدور مفاصا حساب مالیاتی و پرداخت مالیات های موضوع ملک و نیز بدهی های دولتی موضوع ملک نیز قید شود .

۱۷-دادگاه،قبل از آن که وارد رسیدگی شود،ابتدا اقدام به استعلام از اداره ثبت در خصوص آخرین وضعیت ثبتی ملک می کند.

اگر مالک رسمی ملک بعنوان احد از خواندگان نباشد و یا ملک در قید بازداشت و رهن باشد،وارد رسیدگی نمی شود و پرونده را مختومه می کند.

۱۸- اگر برای ملک فروخته شده،هنوز سند تفکیکی صادر نشده باشد،آدرس و موقعیت دقیق ملک با پلاک ثبتی ملک اصلی،کفایت می کند.

۱۹-اگر مالک رسمی ملک فوت کرده باشد ، دادخواست به طرفیت ورثه وی طرح خواهد شد .

 

 

مستندات قانونی :

ماده ۲۲۰ قانون مدنی

ماده ۲۲۱ قانون مدنی

ماده ۲۲۲ قانون مدنی

ماده ۲۳۷ قانون مدنی

ماده ۲۳۸ قانون مدنی

ماده ۲۳۹ قانون مدنی

ماده ۳۶۲ قانون مدنی

ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک

ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک

ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی

 

منبع : دعاوی ملکی/حسین اقدامی/ انتشارات قوه قضائیه

 

 

 

نمونه آراء

۱-دعوی الزام نسبت به ملک در بازداشت

۲-رد دعوی الزام در صورت اعطای وکالت نامه انتقال به خواهان

۳-دعوی الزام ناشی از قرارداد مشارکت

 

مشاوره ، به صورت حضوری و با تعیین وقت قبلی می باشد.

 

از تماس تلفنی جهت مشاوره خودداری فرمائید.

 

شماره تماسهای اعلام شده ، تنها جهت هماهنگی وقت حضور می باشد.

تماس : شنبه تا چهارشنبه بغیر از ایام تعطیل با تعیین وقت قبلی

 

با وکیل 1 300x195 - تنظیم سند رسمی