وکیل دعاوی ملکی

ملکی 300x170 - وکیل دعاوی ملکی

وکیل دعاوی ملکی

دعاوی ملکی به مجموعه ای از دعاوی حقوقی مربوط به املاک گفته می شود که در آن حقی از حقوق  مربوط به مالکیت یا منافع اموال غیر منقول از جمله  خانه ، آپارتمان ، زمین ، باغ  مورد نزاع است یا آثار حق اثبات شده مورد مطالبه قرار می گیرد تا جنبه رسمی و قانونی داشته باشد تا استفاده از ضمانت اجرای آن در آینده امکان پذیر گردد . در برخی از موارد نیز به دلائلی انحلال قرارداد مربوط به املاک نظیر : فسخ ، انفساخ ، بطلان یا اقاله مطرح می گردد . در این بخش قصد داریم به مبنای حقوقی برخی از دعاوی ملکی بپردازیم ؛

 

۱-الزام به تنظیم سند رسمی – وکیل دعاوی ملکی

بر اساس قانون ثبت ، ثبت کلیه معاملات راجع به عین و یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند،اجباری است

اگر این معاملات بصورت عادی تنظیم شود ،نزد دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارند.

بنابراین :

اگر معامله عادی مانند بیع،هبه و صلح در خصوص یک ملک منعقد شود،تا زمانی که این معامله بصورت رسمی ثبت نشده است،در دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارد.

حال اگر چنین قراردادی بصورت عادی تنظیم شود ، طرفی که مالکیت به وی منتقل شده است ، می تواند الزام مالک را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد .

اگر چه در برخی از قراردادهای عادی ، زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه پیش بینی می شود ؛ اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد پیش بینی نشده باشد ، با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات ، می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم کرد .

 

۲-دعوای خلع ید – وکیل دعاوی ملکی

اگر ملکی اعم از زمین،خانه،آپارتمان یا مغازه که دارای سند رسمی است بصورت غیرقانونی در تصرف شخصی غیر از مالک باشد،کسی که سند مالکیت به نام اوست،می تواند برای تخلیه ملک،دعوای خلع ید مطرح کند.

همچنین اگر ملک مشاعی در تصرف برخی از مالکین باشد،سایر مالکین می توانند برای تخلیه ملک،دادخواست خلع ید را علیه شرکائی که ملک در تصرف آنها است،تقدیم کند.

دعوای خلع ید دارای ۴ رکن است که عبارتند از :

الف-مالکیت رسمی خواهان بر ملک

ب-غیر منقول بودن مال مورد تصرف

ج-احراز تصرف خوانده بر ملک

د-غیر قانونی بودن تصرف متصرف

دعوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است و اولین شرط این دعوا این است که خواهان،مالک رسمی ملک باشد.بنابراین در املاکی که ثبت نشده است،ضمن دادخواست خلع ید باید دادخواست اثبات مالکیت نیز طرح شود.

 

۳-تأیید و اثبات وقوع بیع – وکیل دعاوی ملکی

بر اساس قانون مدنی ایران، همین که طرفین توافق کنند، عقد بیع منعقد می شود و به غیر از موارد خاص در اکثر موارد به صرف توافق طرفین ولو آنکه مکتوب نشده باشد ،بیع تشکیل می شود.

دادخواست تأیید و اثبات وقوع بیع زمانی تقدیم می شود که ملکی خریداری شود و مبایعه نامه مکتوبی در بین نباشد و خواهان قصد داشته باشد با استفاده از مدارک و مستنداتی ، مانند شهادت شهود و یا مستندات پرداخت وجه ،وقوع بیع را اثبات کند.

دادگاه پس از بررسی مستندات وقوع بیع، اگر ادله و مستندات را کافی دانست،حکم به تأیید وقوع بیع صادر می کند.

 

۴-دعوای اثبات مالکیت – وکیل دعاوی ملکی

اگر ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک بصورت رسمی ثبت نشده باشد ، بطور طبیعی سند رسمی نیز ندارد. حال اگر در مورد مالکیت این گونه املاک ، اختلاف ایجاد شود و شخصی که آن را خریده به نحو دیگری تملک کرده است ، بخواهد مالکیت خود را اثبات کند ، لازم است ، دعوائی به خواسته اثبات مالکیت در دادگاه مطرح کند.

دادگاه با توجه به دلائل و مستندات خواهان ، نظیر تصرف ملک ، مبایعه نامه عادی و شهود در صورتی که مالکیت خواهان را احراز کند، حکم به اثبات مالکیت وی صادر می کند.

 

۵- دعوای الزام به فک رهن – وکیل دعاوی ملکی

دعوای الزام به فک رهن در موارد زیر مصداق پیدا می کند:

الف ممکن است شخصی ملک خود را بابت بدهی و یا وامی که از بانک یا سایر اشخاص دریافت کرده است ، در رهن قرار داده باشد. در مواردی که شخص وام گیرنده که اصطلاحاً به وی راهن گفته می شود ، تمامی اقساط و بدهی خود را می پردازد ، اما طلبکار(بانک یا هر شخص دیگر) ملک را فک رهن نمی کند ، صاحب ملک می تواند دادخواست الزام به فک رهن طرح کند .

ب حالت دیگر زمانی است که مالک ، ملک در رهن خود را با مبایعه نامه عادی به دیگری منتقل می کند و متعهد می شود که تا زمان تنظیم سند رسمی ، ملک را از رهن خارج کند، ولی در موعد مقرر، موفق به این کار نمی شود .در این مورد ، خریدار که از خارج نشدن ملک در رهن ، زیان می بیند ، می تواند طی دعوای الزام به فک رهن برای احقاق حق خود اقدام کند .

ج حالت سوم هم وحود دارد و آن زمانی است که بر اساس یک قرارداد مشارکت در ساخت،ملک در رهن بانک برده شده و سازنده متعهد شده باشد که نسبت به فک رهن ملک اقدام کند. در چنین مواردی نیز مالک و یا هر ذی نفع دیگری می تواند علیه سازنده ، دادخواست الزام به فک رهن تقدیم کند .

 

۶-دعوای فروش ملک مشاع – وکیل دعاوی ملکی

برای بررسی تقاضای فروش ملک مشاع باید به دعوای افراز و تقسیم اموال مشاع و ارتباط مستقیم آن با دعوی فروش مال مال مشاع توجه داشته باشیم. 

پس از آنکه گواهی عدم افراز از سوی اداره ثبت یا دادگاه صادر و قطعی شد،هر یک از مالکین مشاعی می توانند،با مراجعه به دادگاه ،درخواست فروش ملک مشاع را تقدیم کنند.

دادگاه پس از وصول درخواست دستور فروش،بدون آنکه وقت رسیدگی تعیین کند،اقدام به صدور دستور فروش مال مشاع و ارسال دادنامه صادر شده به اجرای احکام مدنی می کند.

 

۷-الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی – وکیل دعاوی ملکی

پس از آنکه احداث یک ساختمان به پایان رسید و گواهی پایان کار صادر شد، جهت صدور سند تفکیکی هر واحد، باید حدود و مشخصات واحدهای ساخته شده و قسمتهای مشترک ساختمان ، شناسائی شود تا اداره ثبت بتواند بر اساس اطلاعات بدست آمده، سند تفکیکی صادر کند . این اطلاعات در صورتجلسه ای به نام صورتمجلس درج می شود که این صورتمجلس، مقدمه تنظیم سند تفکیکی است.

چنانچه فروشنده ملک نوساز به هر دلیل از گرفتن صورتمجلس تفکیکی و به تبع آن سند تفکیکی خودداری کند، خریدار می تواند بر مبنای مبایعه نامه تنظیم شده ، الزام وی را به اخذ صورتمجلس تفکیکی بخواهد . همین حالت در قرارداد مشارکت در ساخت و پیش فروش هم قابل تصور است.

در همه این موارد نیز سازنده یا پیش فروشنده بر مبنای تعهدی که در تحویل و انتقال ملک داده است ، ملزم به گرفتن صورتمجلس تفکیکی خواهد بود .

 

۸-الزام به اخذ پایان کار – وکیل دعاوی ملکی

گواهی پایان کار ، سندی است که پس از اتمام عملیات ساختمانی بر اساس تقاضای مالک یا وکیل قانونی وی ، توسط شهرداری با توجه به عدم خلاف در بنا و عدم بدهی ساختمان به شهرداری، صادر می شود و پایان عملیات ساختمانی و انطباق بنای ساخته شده با قوانین شهرسازی را تأیید می کند.

اخذ پایان کار بوسیله مالک رسمی ملک ، انجام می شود؛ اما در صورتی که ساختمان از طریق قرارداد مشارکت در ساخت ، بنا شده باشد ، معمولاً سازنده با وکالت نامه کاری که از مالک می گیرد ، تعهد به اخذ گواهی پایان کار می دهد.

در مواردی که ملک ، فروخته شده باشد و یا ملک موضوع مشارکت در ساخت ، فاقد پایان کار باشد ، شخص ذی نفع می تواند ، دعوای الزام به اخذ پایان کار را مطرح کند.

البته در مواردی نیز ممکن است ، شهرداری به دلائل غیر موجه از صدور گواهی پایان کار امتناع ورزد که در چنین حالتی ، شخص ذی نفع می تواند ، الزام شهرداری را نسبت به صدور پایان کار از دادگاه بخواهد.

 

۹-الزام به رفع تصرف عدوانی – وکیل دعاوی ملکی

ممکن است،شخصی در یک مقطع زمانی،ملکی را در تصرف خود داشته باشد،اما شخص دیگری بدون رضایت او و بصورت غیر قانونی ملک را از تصرف وی خارج کند.

در چنین حالتی متصرف سابق می تواند،اعاده تصرف را بخواهد و دادخواست رفع تصرف عدوانی را مطرح کند.

دعوای تصرف عدوانی هم در دادگاه حقوقی قابل طرح است و هم در دادگاه کیفری.

با این تفاوت که در دعوای حقوقی تصرف عدوانی ، صرف تصرف سابق خواهان برای ارائه داخواست کافی است؛اما در تصرف عدوانی کیفری،شاکی باید حتما مالک رسمی ملک باشد.

 

۱۰-مطالبه وجه التزام قراردادی – وکیل دعاوی ملکی

وجه التزام ، مبلغی است که طرفین یک قرارداد بعنوان جریمه تأخیر و یا عدم انجام تعهد قراردادی پیش بینی می کنند .

در واقع وجه التزام نوعی ضمانت اجرای حقوقی است که احتمال نقض و تخلف از قرارداد را به حداقل می رساند.

بعنوان مثال : در یک قرارداد مشارکت در ساخت ، ممکن است ، شرط شود که اگر سازنده در موعد مقرر نسبت به تحویل آپارتمانهای موضوع قرارداد ، اقدام ننماید ، به ازای هر روز تأخیر در انجام تعهد ، مبلغی بعنوان خسارت تأخیر در انجام تعهد به مالک پرداخت کند.

بنابراین اگر یکی از طرفین قرارداد ، اجرای تعهد را با تأخیر انجام دهد و یا به صورت کلی از انجام تعهد استنکاف کند ، طرف دیگر قرارداد می تواند ، دادخواست مطالبه وجه التزام را تقدیم کند.

 

دعاوی ملکی در نظام قضائی ایران

 

با وکیل 1 300x195 - وکیل دعاوی ملکی

دعاوی ملکی بیشتر