وکیل دعاوی ملکی

ملکی 300x170 - وکیل دعاوی ملکی

وکیل دعاوی ملکی

دعاوی ملکی به مجموعه ای از دعاوی حقوقی مربوط به املاک گفته می شود که در آن حقی از حقوق  مربوط به مالکیت یا منافع اموال غیر منقول از جمله  خانه ، آپارتمان ، زمین ، باغ  مورد نزاع است یا آثار حق اثبات شده مورد مطالبه قرار می گیرد تا جنبه رسمی و قانونی داشته باشد تا استفاده از ضمانت اجرای آن در آینده امکان پذیر گردد . در برخی از موارد نیز به دلائلی انحلال قرارداد مربوط به املاک نظیر : فسخ ، انفساخ ، بطلان یا اقاله مطرح می گردد . در این بخش قصد داریم به مبنای حقوقی برخی از دعاوی ملکی بپردازیم ؛

 

۱-الزام به تنظیم سند رسمی – وکیل دعاوی ملکی

به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت ، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید ، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.

بنابراین مطابق این ماده ، انتقال گیرندگان اموال غیر منقول که قرارداد آنها بصورت عادی تنظیم می شود ، از نظر حقوق ایران مالک شناخته نمی شوند و لازم است پس از تنظیم قرارداد عادی ، نسبت به تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی اقدام گردد . 

در صورتیکه طرفین معامله موضوع اموال غیر منقول (املاک) ، جهت تنظیم سند رسمی دفترخانه حاضر گردیدند و نسبت به انتقال رسمی اقدام نمودند که در این صورت مشکلی وجود ندارد و خلاصله معامله تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی به اداره ثبت مربوط ارسال و در دفتر املاک ، نام مالک جدید وارد می گردد و از این پس ، انتقال گیرنده جدید ، مالک رسمی و قانونی شناخته می گردد اما در صورتیکه به هر دلیل ،مالک رسمی که همان انتقال دهنده ملک می باشد حاضر به امضاء معامله در دفترخانه نگردید و یا اینکه به دلیل گذشت مدت زمان زیادی ، مالک رسمی فوت کرده باشد ، لازم است انتقال دهنده نسبت به تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نماید تا به پس از اخذ حکم و قطعیت و اجرای آن ، نام او در دفتر املاک جایگزین نفر قبل گردد . 

 

 

۲-دعوای خلع ید – وکیل دعاوی ملکی

اگر ملکی اعم از زمین،خانه،آپارتمان یا مغازه که دارای سند رسمی است بصورت غیرقانونی در تصرف شخصی غیر از مالک باشد،کسی که سند مالکیت به نام اوست،می تواند برای تخلیه ملک،دعوای خلع ید مطرح کند.

همچنین اگر ملک مشاعی در تصرف برخی از مالکین باشد،سایر مالکین می توانند برای تخلیه ملک،دادخواست خلع ید را علیه شرکائی که ملک در تصرف آنها است،تقدیم کند.

دعوای خلع ید دارای ۴ رکن است که عبارتند از :

الف-مالکیت رسمی خواهان بر ملک

ب-غیر منقول بودن مال مورد تصرف

ج-احراز تصرف خوانده بر ملک

د-غیر قانونی بودن تصرف متصرف

دعوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است و اولین شرط این دعوا این است که خواهان،مالک رسمی ملک باشد.بنابراین در املاکی که ثبت نشده است،ضمن دادخواست خلع ید باید دادخواست اثبات مالکیت نیز طرح شود.

 

 

۳-تأیید و اثبات وقوع بیع – وکیل دعاوی ملکی

مطابق ماده ۳۳۹ قانون مدنی ، پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن ، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می گردد . بنابراین برای ایجاد مالکیت در حقوق ایران ، نیاز به هیچ گونه تشریفات و یا حتی پرداخت ثمن نیز نمی باشد و به صِرف توافق ، مالکیت حاصل می گردد . اما در خصوص اموال غیر منقول (املاک) ، به دلیل حاکمیت مواد قانون ثبت و ماده ۲۲ آن ، موضوع قدری متفاوت می باشد.

در صورتی که بین خریدار و فروشنده یک ملکی ، مبایعه نامه عادی تنظیم گردیده باشد، مطابق قانون ثبت ، خریدار مالک محسوب نمی گردد . در این صورت خریدار می تواند با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و انتقال رسمی آن در دفترخانه ، مالکیت رسمی بر ملک را بر مبنای قانون ثبت برای خود ایجاد نماید .

حال اگر بیع شرعی در خصوص ملکی واقع گردید ولی مکتوب نگردید ، با ادله اثبات دعوا ، می توان نسبت به طرح دعوای تأیید و اثبات وقوع بیع اقدام و آنرا اثبات نمود . در صورت اخذ حکم مبنی بر تأیید و اثبات وقوع بیع اموال غیر منقول ، این حکم مانند داشتن مبایعه نامه عادی است که باز هم مطابق قانون ثبت مالک محسوب نمی گردد. بنابراین لازم است همزمان با طرح دعوای تأیید و اثبات وقوع بیع یا پس از آن ، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز طرح گردد . پس از اخذ حکم مذکور و تنظیم سند رسمی که برای او مالکیت رسمی ایجاد می گردد ، از این به بعد می تواند کلیه حقوق خود را در مقام مالک اعمال نماید . بعنوان مثال ؛ الزام فروشنده را به تحویل مبیع از دادگاه درخواست نماید ، آنرا منتقل نماید ، هبه یا صلح نماید.

 

 

۴-دعوای اثبات مالکیت – وکیل دعاوی ملکی

دعوی اثبات مالکیت شائبه ایجاد مالکیت موازی در قبال اسناد رسمی و ثبتی را تداعی می کند که با مقررات مربوطه در تعارض است.

مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت ، دولت فقط کسی را مالک می شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده باشد و انتقال مالکیت املاک دارای سابقه ثبتی با انتقال رسمی ملک انجام می شود و صرف تأیید و تنفیذ قرارداد و اعلام صحت آن ایجاد مالکیت نمی کند ؛ بنابراین دعوی اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی با توجه به مقررات مذکور قابلیت استماع ندارد

رویه قضائی نیز بر این است که در خصوص املاکی که دارای سند رسمی هستند ، دعوی اثبات مالکیت قابلیت طرح ندارد . بنابراین می توان نتیجه گرفت که تنها در خصوص املاکی که فاقد سند رسمی هستند و نسبت به آنها اختلاف در مالکیت وجود دارد می توان دعوی اثبات مالکیت طرح نمود و با ادله اثبات دعوا آنرا اثبات نمود . 

پس از اثبات مالکیت نیز می توان نسبت به تقاضای ثبت ملک مذکور و تقدیم اظهارنامه ثبتی اقدام نمود و برای آن سند رسمی اخذ نمود.

 

 

۵- دعوای الزام به فک رهن – وکیل دعاوی ملکی

دعوای الزام به فک رهن در موارد زیر مصداق پیدا می کند:

الف ممکن است شخصی ملک خود را بابت بدهی و یا وامی که از بانک یا سایر اشخاص دریافت کرده است ، در رهن قرار داده باشد. در مواردی که شخص وام گیرنده که اصطلاحاً به وی راهن گفته می شود ، تمامی اقساط و بدهی خود را می پردازد ، اما طلبکار(بانک یا هر شخص دیگر) ملک را فک رهن نمی کند ، صاحب ملک می تواند دادخواست الزام به فک رهن طرح کند .

ب حالت دیگر زمانی است که مالک ، ملک در رهن خود را با مبایعه نامه عادی به دیگری منتقل می کند و متعهد می شود که تا زمان تنظیم سند رسمی ، ملک را از رهن خارج کند، ولی در موعد مقرر، موفق به این کار نمی شود .در این مورد ، خریدار که از خارج نشدن ملک در رهن ، زیان می بیند ، می تواند طی دعوای الزام به فک رهن برای احقاق حق خود اقدام کند .

ج حالت سوم هم وحود دارد و آن زمانی است که بر اساس یک قرارداد مشارکت در ساخت،ملک در رهن بانک برده شده و سازنده متعهد شده باشد که نسبت به فک رهن ملک اقدام کند. در چنین مواردی نیز مالک و یا هر ذی نفع دیگری می تواند علیه سازنده ، دادخواست الزام به فک رهن تقدیم کند .

 

۶-دعوای فروش ملک مشاع – وکیل دعاوی ملکی

برای بررسی تقاضای فروش ملک مشاع باید به دعوای افراز و تقسیم اموال مشاع و ارتباط مستقیم آن با دعوی فروش مال مال مشاع توجه داشته باشیم. 

پس از آنکه گواهی عدم افراز از سوی اداره ثبت یا دادگاه صادر و قطعی شد،هر یک از مالکین مشاعی می توانند،با مراجعه به دادگاه ،درخواست فروش ملک مشاع را تقدیم کنند.

دادگاه پس از وصول درخواست دستور فروش،بدون آنکه وقت رسیدگی تعیین کند،اقدام به صدور دستور فروش مال مشاع و ارسال دادنامه صادر شده به اجرای احکام مدنی می کند.

 

۷-الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی – وکیل دعاوی ملکی

پس از آنکه آپارتمانی ساخته شد ، مالکیت همه قطعات آن ، بصورت مشاع می باشد . برای اینکه بتوان برای هر واحد بصورت جداگانه سند اخذ نمود ، لازم است مشخصات هر یک از واحدها و قسمتهای دیگر شامل پارکینگ و انباری و قسمت مشاعات مشخص گردد. به سندی که از طرف اداره ثبت تهیه می گردد و مشخصات قسمتهای تفکیکی را مشخص می کند ، صورتمجلس تفکیکی گفته می شود .
صورتمجلس تفکیکی با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان توسط اداره ثبت اسناد و املاک تهیه می‌شود.
این صورتمجلس صرفاً به تعریف حدود اربعه واحد‌های مستقل و ذکر مساحت و شماره گذاری آنها می‌پردازد بدون آن که به مالکیت خصوصی واحد‌ها بپردازد.
برای صدور صورتمجلس تفکیکی آپارتمان پس از پایان عملیات ساختمانی و تایید مهندس ناظر و صدور پایان کار، مالک به دفتر اسناد رسمی مراجعه نموده و درخواست صدور صورتمجلس تفکیکی می‌نماید.
سر دفتر اسناد رسمی تقاضای مالک یا مالکین را به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ارسال می‌ نماید و اداره ثبت اسناد و املاک با ارجاع به کارشناس مربوطه، نسبت به صدور صورتمجلس تفکیکی اقدام می‌ نماید بنابراین برای اخذ صورت مجلس تفکیکی ابتدا باید گواهی پایان کار را از شهرداری اخذ نمود.

در محدوده قانونی شهرها ، بدواً مالک به دفترخانه اسناد رسمی مورد نظر خود مراجعه و با ارائه نقشه تفکیکی مصوب شهرداری موضوع ماده ۱۰۱ شهرداریها و مدرک مالکیت خود ، درخواست تفکیک می نماید . دفترخانه درخواست متقاضی را همراه با نقشه مربوط به اداره ثبتی که ملک در حوزه آن قرار دارد ارسال می دارد .   

اداره ثبت محل با تعیین وقت مناسب ، نماینده و مهندس نقشه بردار را به محل اعزام می دارد تا با معرفی مالک یا مالکین محل ، معاینه و نقشه تفکیکی را با حدود مشخصات صورتمجلس تحدید حدود و یا سند مالکیت کنترل شود تا قطعات تفکیکی داخل در محدوده صورتمجلس تحدید حدود و یا سند مالکیت انجام پذیرد و به مجاورین تجاوزی نگردد .

در مورد آپارتمانها به جای نقشه تفکیکی ، پایان کار شهرداری ارائه می گردد و عمل تفکیک بر اساس قانون آپارتمانها انجام می پذیرد .

 

صورتمجلس تفکیکی برای سه منظور انجام می گردد : 

۱-تفکیک به منظور فروش قطعات مفروزی

۲-تفکیک به منظور صدور اسناد مالکیت قطعات مفروزی

۳-تفکیک به منظور تنظیم تقسیم نامه بین مالکین مشاعی

 

 

۸-الزام به اخذ پایان کار – وکیل دعاوی ملکی

الزام به اخذ گواهی پایان کار ، جزء لاینفک اسناد مورد نیاز به منظور انتقال رسمی سند است . در واقع بدون اخذ گواهی پایان کار ، انتقال سند مالکیت ملک در دفتر اسناد رسمی امکان پذیر نیست . معمولا اخذ پایان کار با سازنده می‌باشد.

پروانه ساخت به سندی گفته می‌شود که قبل از ساخت و ساز باید از شهرداری اخذ گردد .  انجام هر گونه ساخت و ساز بدون پروانه ساخت ، غیر قانونی بوده و شهرداری مکلف به جلوگیری از ادامه ساخت و ساز می‌باشد.

پس از آن که احداث ساختمان به پایان رسید مالک، باید از همان مرجعی که پروانه احداث بنا را صادر کرده یعنی از شهرداری، درخواست صدور گواهی پایان کار ساختمان نماید.

در این زمان کارشناسان فنی شهرداری ، ساختمان را بازدید می‌کنند و بررسی می‌کنند که ساختمان مورد نظر برابر نقشه تصویب شده احداث گردیده است یا خیر و نیز بررسی‌های لازم را در این خصوص که آیا مقررات قانونی و فنی مربوط به ساختمان سازی رعایت شده است یا خیر انجام می‌دهند و پس از بررسی و تایید تمام این موارد گواهی پایان کار ساختمان صادر می‌گردد.

بنابراین گواهی پایان کار ساختمان ، سندی است که پس از به پایان رسیدن فرآیند ساخت و ساز با توجه به شناسنامه فنی ملک صادر می گردد.

بعد از صدور گواهی پایان کار ساختمان مشخص می‌شود که این ملک از نظر مسکن و شهرسازی، شهرداری و دیگر ارگان‌های مربوطه کاملاً قانونی ساخته شده و تمامی اصول لازم از جمله مقررات فنی و شهر سازی را رعایت کرده است .

اصولاً تا زمانی که گواهی پایان کار ساختمان از سوی شهرداری، صادر نگردد ، امکان تنظیم صورتمجلس تفکیکی بوسیله اداره ثبت اسناد و املاک وجود ندارد و تا زمانی که صورت مجلس تفکیکی وجود نداشته باشد امکان صدور سند مالکیت مجزا برای هر یک از واحد‌های احداث شده در ساختمان وجود ندارد.

گواهی پایان کار ساختمان پیش نیاز صدور سند برای ساختمان است بنابراین تا وقتی که گواهی پایان کار اخذ نگردد نمی‌توان برای اخذ سند اقدام کرد . در واقع بدون گواهی پایان کار قانوناً نمی‌توان ملک را به دیگری منتقل نمود. پس تا زمانیکه ساختمان ، گواهی پایان کار نداشته باشد انتقال رسمی سند از طریق دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر نیست.
 

فرارو

 

 

۹-الزام به رفع تصرف عدوانی – وکیل دعاوی ملکی

ممکن است،شخصی در یک مقطع زمانی،ملکی را در تصرف خود داشته باشد،اما شخص دیگری بدون رضایت او و بصورت غیر قانونی ملک را از تصرف وی خارج کند.

در چنین حالتی متصرف سابق می تواند،اعاده تصرف را بخواهد و دادخواست رفع تصرف عدوانی را مطرح کند.

دعوای تصرف عدوانی هم در دادگاه حقوقی قابل طرح است و هم در دادگاه کیفری.

با این تفاوت که در دعوای حقوقی تصرف عدوانی ، صرف تصرف سابق خواهان برای ارائه داخواست کافی است؛اما در تصرف عدوانی کیفری،شاکی باید حتما مالک رسمی ملک باشد.

 

 

۱۰-مطالبه وجه التزام قراردادی – وکیل دعاوی ملکی

برای روشن شدن مفهوم وجه التزام لازم به توضیح است ؛ مطابق قواعد عمومی ، هر کس با نقض تعهد خود به دیگری خسارتی وارد نماید ، مسئول جبران خسارات وارده می باشد . میزان خسارات وارده را بر اساس معیارهائی ، کارشناس رسمی دادگستری تعیین می کند که پس از قطعیت نظر کارشناس و در صورتیکه نظر ایشان ، مطابق اوضاع و احوال معلوم و مسلم باشد ، دادگاه به همان میزان رأی به جبران خسارت می دهد . 

اما گاهی افرادی که با یکدیگر معامله می نمایند مایل هستند ، تعیین میزان خسارات وارده به دست کارشناس نیفتد ، به همین دلیل میزان خسارت را قبل از ورود خسارت در قرارداد خود ، بصورت مقطوع توافق می کنند که به این مبلغ مقطوع قراردادی ، وجه التزام گفته می شود . در چنین حالتی در صورتی که تعهد مذکور ، نقض گردد ، مطالبه خسارات وارده بر مبنای همان مبلغی است که در قرارداد بین خود توافق کرده اند.

به عنوان مثال در یک قرارداد فروش ملک ، طرفین وجه التزامی را به این صورت برای خود توافق می کنند : که در صورتی که فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه حضور پیدا نکند ، روزانه ۱۰۰،۰۰۰ تومان پرداخت نماید . در این صورت ، پس از اثبات نقض تعهد از سوی فروشنده ،دادگاه حکم به پرداخت وجه التزام یا همان خسارات مقطوع قراردادی می دهد . 

به منظور جلوگیری از خسارات وارده بر اثر عدم اجرای تعهد ممکن است طرفین قرارداد ، شرطی را در ضمن عقد و یا حتی خارج از عقد اصلی در نظر بگیرند که طبق آن : چنانچه یکی از طرفین از انجام تعهد خویش سرباز زند مبلغی را بطور مقطوع به شخص زیاندیده بپردازد . این شرط در اصطلاح حقوقی ایران ، وجه التزام نامیده می شود. به بیان دیگر وجه التزام یعنی خسارت تخلف از انجام تعهد که میزان آن در عقد معین شده است . بعبارتی به جای اینکه میزان این خسارت را کارشناس تعیین کند ، طرفین قبلاً میزان آن را تعیین کرده اند و دادگاه هم نمی تواند بیشتر یا کمتر از میزانی که طرفین تعیین کرده اند حکم دهد .

 

 

 

با وکیل 1 300x195 - وکیل دعاوی ملکی

دعاوی ملکی بیشتر