وکیل متخصص امور ملکی

ملکی 300x170 - وکیل متخصص امور ملکی

وکیل متخصص امور ملکی

وکیل متخصص امور ملکی

طبق آمارهای رسمی ، حدود ۵۰ درصد پرونده های مطروحه در محاکم دادگستری مربوط به دعاوی ملکی است (خبرگزاری میزان،کد خبر ۱۴۴۹۳۱ ، تاریخ انتشار ۱۶ اسفند ۱۳۹۴)

پرونده های ملکی ، جزء پیچیده ترین و وقت گیرترین پرونده های دادگاه ها محسوب می شوند. حجم بالا و تنوع قوانین و مقررات حاکم بر املاک و مستغلات ، رویه های متفاوت و گاهی متعارض محاکم در رسیدگی به این پرونده ها و نیز نا آشنائی مردم و در برخی از موارد ، عدم تسلط کافی وکلا و قضات با قوانین و رویه ها موجب شده است که فرآیند رسیدگی به دعاوی ملکی طولانی تر شود و در بسیاری از مواقع این پرونده ها به نتیجه درست ختم نشود . در این میان وکیل متخصص امور ملکی می تواند نقش بسیار مهمی در تسهیل رسیدگی و نتیجه مطلوب داشته باشد .

در اینجا قصد داریم به مبنای حقوقی دادخواست برخی از دعاوی امور ملکی بپردازیم :

 

۱-تخلیه به جهت تغییر شغل – وکیل متخصص امور ملکی

در قراردادهای اجاره املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه ، هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستأجر بدون اینکه رضایت موجر را برای تغییر شغل کسب کند ، شغل خود را تغییر دهد ، مالک می تواند ، تخلیه مورد اجاره را به لحاظ تغییر شغل از دادگاه بخواهد . مگر اینکه شغل جدید ، عرفاً مشابه شغل سابق باشد .

دادگاه پس از استماع اظهارات طرفین در جلسه رسیدگی و بررسی مستندات خواهان و در صورت نیاز ارجاع به کارشناس دادگستری و یا معاینه محل ، پس از احراز تغییر شغل از سوی مستأجر ، رأی به تخلیه ملک صادر می کند و در ضمن رأی ، مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از دو ماه بیشتر نخواهد بود ، برای تخلیه ملک توسط مستأجر تعیین می کند .

 

۲-تخلیه به جهت تعدی و تفریط– وکیل متخصص امور ملکی

در املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه ، یکی از مواردی که مالک می تواند ، درخواست تخلیه ملک را مطرح کند ، زمانی است که مستأجر نسبت به ملک ، تعدی و تفریط کرده باشد.

تعدی به معنای تخلف از حدود اذن و اختیار است و تفریط به معنای ترک تکالیف و الزامات است.

قانون ، قرارداد و عرف منابع شناسائی حدود اختیارات و تکالیف مستأجر در ارتباط با ملک مورد اجاره است . بعبارت دیگر اگر بر طبق یکی از منابع فوق ، مستأجر از حدود اختیارات خود تجاوز کند و یا تکلیف خود را در قبال ملک انجام ندهد ، تعدی و تفریط ، محقق شده است و مالک می تواند ، نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.

تخریب تمام و یا بخشی از ملک ، تغییر اساسی در ملک ، انجام ندادن تعمیراتی که در تعهد مستأجر است و احداث بنا در ملک ، نمونه هائی از تعدی و تفریط محسوب می شود .

دادگاه پس از شنیدن اظهارات طرفین در صورت نیاز از طریق معاینه محل و یا ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری ، اقدام به بررسی صحت ادعای مالک می کند و در صورت صحت ادعای وی ، حکم به تخلیه ملک ، بدون نیاز به پرداخت حق کسب و پیشه از سوی مالک صادر می کند . همچنین برای مستأجر ، مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از دو ماه بیشتر نخواهد بود ، برای تخلیه ملک توسط مستأجر در نظر می گیرد .

 

۳-تخلیه به جهت انتقال به غیر– وکیل متخصص امور ملکی

در مورد قراردادهای اجاره اماکن تجاری که قبل از سال ۷۶ منعقد شده و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ است ، مستأجر بدون اذن مالک ، حق انتقال منافع ملک را به شخص دیگر ندارد. در صورتی که مستأجر بدون اذن مالک و یا حکم دادگاه ، به هر شکلی اعم از آنکه قرارداد مکتوبی در بین باشد و یا بصورت عملی و بدون مبادله قرارداد ، منافع ملک را به دیگری منتقل کند ، مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه ، اقدام به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک کند . حتی اگر قراردادی برای انتقال حق کسب و پیشه ، منعقد نشده باشد؛ ولی فرد دیگری غیر از مستأجر عملاً از عین مستأجره استفاده کند ، برای تحقق انتقال به غیر ، کفایت می کند و وجود یا عدم وجود قرارداد ، بین مستأجر و منتقل الیه موثر نیست.

بنابراین در صورت تحقق انتقال به غیر از سوی مستأجر ، مالک می تواند ، دادخواست فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به جهت انتقال به غیر را طرح کند.

دادگاه پس از برگزاری جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین در صورت احراز انتقال به غیر ، موضوع را برای ارزیابی حق کسب و پیشه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد و پس از قطعیت نظر کارشناس ، رأی به تخلیه ملک استیجاری در ازای پرداخت نصف حق کسب و پیشه صادر می کند. دادگاه در رأی صادره به موجر مهلت می دهد تا ظرف ۳ ماه از تاریخ قطعیت رأی ، نسبت به پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستأجر اقدام کند . همچنین برای مستأجر مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از دو ماه بیشتر نخواهد بود ، برای تخلیه ملک توسط مستأجر در نظر می گیرد . شروع مهلت مستأجر از زمان پرداخت حق کسب و پیشه ، توسط موجر محاسبه می شود.

 

۴-تعدیل اجاره بها – وکیل متخصص امور ملکی

در قراردادهای اجاره املاک تجاری که قبل از سال ۷۶ بین موجر و مستأجر منعقد شده است ، اگر مدت اجاره تمام شده باشد و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا تاریخی که حکم قطعی بر تعدیل اجاره بها صادر شده است ، سه سال گذشته باشد ، می توان دادخواست تعدیل اجاره بها را مطرح کرد.

افزایش و یا کاهش هزینه های زندگی ، یکی از پیش شرطهای دادخواست تعدیل اجاره بها است .

 دادگاه پس از تشکیل جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین ، پرونده را برای تعیین اجاره به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد . کارشناس رسمی دادگستری پس از بررسی و ارزیابی ، نظریه خود را در خصوص میزان اجاره بها بر اساس نرخ عادله ، اعلام و در صورت قطعیت نظریه کارشناس ، دادگاه بر اساس این نظریه ، اقدام به صدور رأی تعدیل اجاره بها صادر می کند.

 

۵-تجویز انتقال منافع – وکیل متخصص امور ملکی

در قراردادهای اجاره املاک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ ، مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را به غیر انتقال داده و یا واگذار کند مگر اینکه به موجب اجاره نامه ، حق انتقال به غیر را داشته باشد.

اگر مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد و مالک نیز به انتقال رضایت ندهد و حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه نیز نباشد ، مستأجر با مانعی برای انتقال حق خود رو به رو است . از طرفی مستأجر می خواهد ، منافع ملک را واگذار کند و از سوی دیگر ، اگر بدون رضایت مالک ، اجاره ملک را منتقل کند ، مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستأجر ، اقدام به تخلیه ملک کند.

در چنین مواردی برای اینکه انتقال منافع ملک و حق کسب و پیشه به حقوق مستأجر ضرر نزند ، مستأجر می تواند با مراجعه به دادگاه ، تجویز انتقال منافع ملک را از دادگاه مطالبه کند.

دادگاه پس از بررسی موضوع در صورت وجود شرایط لازم و پس از استعلام از واحد ثبتی در خصوص وضیعت مالکیت ملک ، حکم به تجویز انتقال منافع صادر می کند . پس از صدور و قطعیت حکم ، انتقال قرارداد اجاره و حق کسب و پیشه از سوی مستأجر به غیر بلامانع است.

 

۶-الزام به تنظیم سند صلح حق کسب و پیشه و تجارت – وکیل متخصص امور ملکی

تا قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ ، هر شخص با اذن مالک ملک تجاری ، تحت هر عنوانی اعم از اجاره ، صلح منافع و یا هر عنوان دیگر اقدام به تصرف ملک می کرد ، مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ می شد و دارای حق کسب و پیشه می شد . این حق با اتمام مدت اجاره نیز از بین نمی رفت و معتبر بود . اشخاصی که به استناد قانون فوق ، دارای حق کسب و پیشه شده اند و تاکنون سند رسمی صلح حق کسب و پیشه به نام آنها تنظیم نشده است ، می توانند با اثبات رابطه استیجاری خود با مالک ملک ، تقاضای صدور سند رسمی صلح حق کسب و پیشه را طرح کنند . مستأجری که آخرین اجاره نامه را منعقد کرده ، خواهان دعوی است و دادخواست به طرفیت مستأجر سابق که با او قرارداد اجاره را منعقد کرده است ، بعنوان خوانده قابل طرح است . از آنجا که حق کسب و پیشه در مالکیت مستأجر است ، نیازی به طرفیت قراردادن مالک در دادخواست نیست.

 

۷-مطالبه سرقفلی – وکیل متخصص امور ملکی

در قراردادهای اجاره ، موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ ، اگر مالک بر اساس حکم تخلیه ای که توسط دادگاه صادر می شود ، اقدام به تخلیه ملک کند ، مستأجر در مواردی که مستحق دریافت حق سرقفلی است ، می تواند همزمان با دادخواست تخلیه از سوی موجر و یا پس از آن اقدام به طرح دعوای مطالبه سرقفلی کند.

اگر مالک در پایان مدت قرارداد اجاره ، دادخواست تخلیه مطرح نکند ، مستأجر می تواند بدواً دادخواست مطالبه سرقفلی را به دادگاه تقدیم کند.

مقدمه این دادخواست آن است که مستأجر ، ملک را تخلیه کرده و به مالک تحویل دهد و در صورت استنکاف مالک از تحویل گرفتن ملک ، ملک را به دادگاه تحویل دهد.

دادگاه پس از برگزاری جلسه رسیدگی با ارجاع پرونده به کارشناس رسمی دادگستری ، بهای سرقفلی را بر اساس قیمت عادله روز محاسبه کرده و موجر را به پرداخت سرقفلی محکوم می کند.

 

۸-تخلیه ملک – وکیل متخصص امور ملکی

در موارد اجاره املاک غیر تجاری و اماکن تجاری بدون حق کسب و پیشه و سرقفلی در صورت وجود چند شرط در قرارداد اجاره ، موجر می تواند بدون نیاز به طرح دعوای تخلیه در دادگاه و صرفاً با تقدیم درخواست تخلیه و صدور دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف ، ملک خود را تخلیه کند.

دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه رسیدگی و خارج از نوبت و فوری ، رسیدگی و صادر می شود و قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست .

برای اینکه بتوان از مزیت دستور تخلیه استفاده کرد ، باید شرایط ذیل جمع باشد :

۱-قرارداد اجاره مربوط به املاک غیر تجاری یا املاک تجاری فاقد سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد.

۲-در قرارداد ، مدت اجاره قید شده باشد.

۳-قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم و امضاء شده باشد.

۴-دو شاهد ذیل قرارداد اجاره را امضاء کرده باشند.

۵-مدت اجاره پایان یافته باشد.

 

۹-الزام به تحویل مورد اجاره به مستأجر– وکیل متخصص امور ملکی

برای طرح چنین دادخواستی ، اولاً بایستی قرارداد اجاره ای بین موجر و مستأجر منعقد شده و تاریخ مشخصی نیز برای تحویل مورد اجاره به مستأجر مشخص شده باشد ؛ اما با این حال موجر در زمان مقرر ، ملک را به مستأجر تحویل ندهد . لذا از زمانی که موعد تحویل ملک فرا رسد و ملک ، تحویل مستأجر داده نشود ، مستأجر می تواند با مراجعه به دادگاه برای احقاق حق خود ، دادخواست الزام به تحویل مورد اجاره را مطرح کند.

 

۱۰-الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستأجره – وکیل متخصص امور ملکی

اگر پس از انعقاد قرارداد اجاره یا در طول مدت اجاره ، ملک احتیاج به تعمیرات اساسی پیدا کند ، موجر موظف است ، تعمیرات لازم را انجام دهد . اگر موجر نسبت به انجام تعمیرات اساسی اقدام نکند ، مستأجر می تواند دادخواستی با عنوان الزام موجر به تعمیرات اساسی ملک ، مطرح کند. دادگاه پس از بررسی موضوع و در صورت نیاز ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری ، اقدام به محکومیت خوانده به انجام تعمیرات اساسی می کند.

 

دعاوی ملکی در نظام قضائی ایران

با وکیل 1 300x195 - وکیل متخصص امور ملکی

سایر دعاوی ملکی