وکیل متخصص امور ملکی

ملکی 300x170 - وکیل متخصص امور ملکی

وکیل متخصص امور ملکی

وکیل متخصص امور ملکی

دعاوی سرقفلی و تخلیه

 

۱-تخلیه به جهت تغییر شغل – وکیل متخصص امور ملکی

در قراردادهای اجاره محل های دارای حق کسب و پیشه و تجارت که مشمول قانون سال ۵۶ می باشد، ، هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد ، مالک می تواند ، تخلیه مورد اجاره را به دلیل تغییر شغل از دادگاه بخواهد . مگر اینکه شغل جدید ، عرفاً مشابه شغل سابق باشد .

 بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶

 

 

۲-تخلیه به جهت تعدی و تفریط– وکیل متخصص امور ملکی

در املاک تجاری مشمول قانون سال ۵۶ که مستأجر آن دارای حق کسب و پیشه و تجارت گردیده است، تعدی و تفریط مستأجر از موجبات حق فسخ اجاره می باشد که برای مالک آن ایجاد حق تخلیه می نماید .

اثبات تعدی یا تفریط از جمله موارد پیچیده در دادگاه هاست و مالک برای اثبات آن لازم است به دو جهت اساسی آن توجه داشته باشد : 

الزامات عرفی و قراردادی و تخلف از آنها جزء موارد تعدی و تفریط می باشد . اگر تعدی یا تفریطی که صورت گرفته است به جهت تخلف از الزامات قراردادی باشد به صرف اثبات تحقق عملی موضوع در خارج ، تکلیف اثباتی موجر به پایان می رسد . به عنوان مثال اگر مستأجر در قرارداد ملزم به حفظ دیوار واقع شده در بین دو انبار بوده اما از حفظ آن خودداری کرده است یا از تخریب دیوار منع شده اما به الزامات قراردادی خود عمل نکرده و آنرا از بین برده ، موجر با اثبات این امر می تواند تخلیه مستأجر را از دادگاه بخواهد . 

بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶

 

 

۳-تخلیه به جهت انتقال به غیر– وکیل متخصص امور ملکی

در مورد قراردادهای اجاره املاک تجاری که مشمول قانون سال ۵۶ می باشد ، مستأجر بدون اذن مالک ، حق انتقال منافع ملک را به شخص دیگر ندارد. بنابراین هر گاه مستأجر چنین قراردادهائی بدون رضایت مالک یا بدون اخذ رأی دادگاه مبنی بر تجویز انتقال منافع ، منافع ملک را به دیگری انتقال دهد ، از مواردی است که به مالک این حق را می دهد که بتواند تخلیه مستأجر را به استناد انتقال به غیر از دادگاه بخواهد . در این صورت دادگاه در قبال پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت ، حکم به تخلیه را صادر می کند . 

ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶

 

 

 

۴-تعدیل اجاره بها – وکیل متخصص امور ملکی

در قراردادهای اجاره املاک تجاری که مشمول قانون سال ۵۶ می باشد ، مدت قرارداد از موارد خاتمه قرارداد اجاره نمی باشد و اصل بر تداوم رابطه استیجاری می باشد . بنابراین در صورتی که هیچ تخلفی از سوی مستأجر صورت نگرفته باشد ، قرارداد تداوم می یابد اما مالک می تواند تعدیل اجاره بهاء را به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی از دادگاه درخواست نماید مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بهاء صادر شده سه سال تمام گذشته باشد. در این صورت دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بهاء را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد .

ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ 

 

 

۵-تجویز انتقال منافع – وکیل متخصص امور ملکی

در قراردادهای اجاره املاک تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر می باشد ، برعکس قانون مدنی ، اصل بر عدم حق انتقال منافع از سوی مستأجر می باشد . بنابراین چه اینکه در این گونه قراردادهای اجاره تجاری ، حق انتقال به غیر صراحتاً سلب شده باشد و چه اینکه در آن سکوت شده باشد ، با توجه به اصل حاکم بر این قانون ، مستأجر بدون کسب رضایت از موجر یا مالک، حق انتقال منافع را به دیگری ندارد و در صورت انتقال ، مطابق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ ،موجر حق فسخ و تخلیه به دلیل انتقال منافع را با پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت را پیدا می کند .

حال در صورتیکه مستأجر ملک تجاری چنین قراردادهائی ، جهت اخذ رضایت به منظور انتقال منافع به دیگری اقدام نماید لیکن مالک نه حاضر به تجویز انتفال منافع باشد و نه اینکه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر باشد ، در این صورت ، مستأجر با مراجعه به دادگاه و تقدیم دادخواست ، می تواند به حقوق خود برسد . در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه را صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود . مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود .

هر گاه ظرف ششماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی ، منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود ، حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود . 

 

 

 

۶-تخلیه ملک – وکیل متخصص امور ملکی

تخلیه املاک بسته به اینکه مسکونی یا تجاری باشد و بر اساس تاریخ تنظیم قرارداد و همچنین شکل آن ، متفاوت است . اگر قرارداد ملکی تجاری و مشمول قانون سال ۵۶ باشد ، حتماً باید یکی از موجبات تخلیه که در قانون مذکور آمده است تحقق یابد تا امکان تخلیه وجود داشته باشد . در خصوص املاک مسکونی که مشمول قانون سال ۷۶ می باشد ، با انقضاء مدت اجاره و در صورتیکه قرارداد اجاره کتبی باشد و دو شاهد ذیل آنرا امضاء کرده باشند ، بدون نیاز به حکم دادگاه و با اخذ دستور تخلیه از شورای حل اختلاف که بسیار سریع تر از اخذ حکم می باشد می توان نسبت به تخلیه اقدام نمود .   

 

 

 

۷-الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستأجره – وکیل متخصص امور ملکی

تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر می باشد .

در مواردی که در این خصوص اختلافی بین مالک و مستأجر مشمول قانون سال ۵۶ ایجاد گردد ، در صورتیکه موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود انجام ندهد مستأجر می تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست نماید به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده مخارج آن را حداکثر تا شش ماه اجاره بهاء به حساب مالک بگذارد . 

ماده ۲۰ و ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶

 

 

 

با وکیل 1 300x195 - وکیل متخصص امور ملکی

سایر دعاوی ملکی